南都讯 记者邵铭 通讯员 凌蔚 翁丰好 配合城市升级改造，搬迁以前的乐从钢铁市场(以下简称“旧市场”)被纳入禁限货车通行区。去年6月，消息一出，商户们相继要求解约，还没谈妥就拒交部分租金与管理费。日前，佛山中院集中对160起土地租赁合同纠纷上诉案进行终审宣判，维持原判，认为“限货”符合情势变更情形，商户可自限令实施后退租，但在此之前应当正常交租。
纠纷“限货”后有租户拖欠费用
旧市场一直是全国最大的钢铁交易中心，市场的出租方与商户基本签订了四至五年不等的租赁合同进行合作经营。2013年6月初，佛山市公安局发出通告称，次月起试行将旧市场等区域纳入禁限货车通行范围，此时，许多商户手上的租赁合同履行期刚刚过半。
其实，自2013年年初，一些收到风声的商户就已经陆续向场地出租人提出迟缴租金和管理费、返还履约保证金(以下简称“保证金”)等一个或多个要求。由于协商未果，佛山市顺德区乐从镇腾冲股份合作经济社、乐从镇小布村资产管理办公室等数名出租人将经多次催租或收管理费未果的商户们告上法庭，要求终止租赁合同、收回场地，追讨所欠租金、管理费及滞纳金，没收履约保证金;与此同时，数家依时缴清2013年上半年租金和相应管理费的租户，亦将自己的出租人告上法庭，要求退回相当于本年租金的保证金。
审判 大部分案件维持原判
2013年年底至今年年初，顺德法院先后对该批系列案进行宣判，认为涉案当事人之间签订的租赁合同合法有效。“限货”符合情势变更情形，双方当事人可以解除合同、收回场地。未依约按时缴纳相应管理费、租金的商户理应补缴;考虑到租赁合同已经部分履行，根据公平原则，确认出租人可没收违约商户50%的保证金，剩余保证金应予以退还。而依约缴纳租金、管理费的商户，出租方应全额退还保证金。
一审宣判后，有160宗案件的当事人不服，向佛山中院提起上诉，共涉及5家场地出租人和150余名承租场地的公司和个人，上诉争议标的合计约2895.7万元。2014年5月6至8日，佛山中院依法受理该批系列案的上诉。据悉，这是佛山历年涉案人数最多、诉讼标的比较大的系列土地租赁合同纠纷上诉案，由于每个租赁合同的租期、租金、交租、欠租情况各有不同，有的只有一方当事人上诉、有的双方当事人均提出上诉，且在同一时间涌入佛山中院，审理难度与压力均相当大。
经过连日调查与深入审理，佛山中院于2014年6月19日至20日进行集中宣判，依法准许部分当事人撤回其中21宗案件的上诉;因为一审计算场地使用时间有误，改判1宗案件;其余138宗案件均驳回上诉、维持原判。
[庭审焦点]
1
“限货”是否可预见?
出租方：签约时可预见的商业风险
出租人上诉均主张，早在2008年，佛山市就实施了中心城区禁限货车通行的管制措施，2011年又将“限货”范围稍微扩大。2013年只是在前两次的基础上进一步扩大政策实施范围。涉案租赁合同均在第一次“限货”措施实施之后签订。即承租人当时应当预见到“限货”有可能在佛山任一区域实施，地处佛山新城区的旧市场被纳入其中可能性非常大。因此，“限货”只是签约时可预见的正常商业风险，不是情势变更情形。
承租方：去年初被告知“限货”
而商户方则表示，早在2013年年初召开的顺德乐从钢铁贸易协会年会上，协会领导就告知他们，在2013年3、4月，钢铁企业必须搬离旧市场，旧市场将会逐步纳入政府三旧改造范围，相关部门亦将在该区域开展交通管制。上述客观原因，导致他们所租的场地不再符合签约时约定的用作钢铁经营场地的目的，符合情势变更情形的规定。
2
“限货”是否导致无法履行合同?
出租方：无约定确保商户经营
出租人上诉认为，租赁合同并没有约定自己必须确保商户经营。另外，不仅旧市场，在佛山禁限货车范围内还有许多企业，如澜石不锈钢市场的企业、货运公司等，均需要使用货车经营。他们在“限货”措施之下仍然能够继续经营，只是需要改变一些经营的方法和时间罢了。因此，“限货”措施并不必然导致无法继续履行租赁合同。
承租方：租赁合同目的难实现
有商户表示，之前为应对当时的限货政策，他们的货车已经放弃了原运行路线，绕行出城。而2013年扩大限货范围，等于将这些路线也塞死了，让运钢货车无路可走，唯一的办法就是夜晚进出货，但这会增加人力与物流成本，签订租赁合同的目的都难以实现。
3
是否可以迟交、拒交租金?
出租方：迟交拒交租金属违约
出租人认为，迟交、拒交租金是一种违约行为，这与政府公布禁限货车通行措施没有关联，承租人要为此承担相应的违约赔偿责任。而且，许多租赁合同还有两至三年履行期，解除合同对自己造成巨大损失，即使没收所有保证金，亦不足以弥补自己两成经济损失。
承租方：情势变更从去年初始算
不少商户们表示，早在“限货”通告发布前，就知道其内容。由于正式通告具有滞后性，等通告下达，再找新的租赁场所，腾出场地不切实际。因此，情势变更的起始时间应该从2013年年初开始计算，自己基于发生于年初的情势变更解除租赁合同，根本不存在迟交或者拒交租金的问题。
行政行为导致情况变化不属商业风险
对于案件几个焦点，佛山中院审判长、民一庭副庭长徐立伟说，2013年6月发布并于次月正式实施的禁限货车通行措施，属于政府部门行使行政职权的行政行为，双方当事人在签订合同时无法预见这一措施，因此，不属于商业风险引发的重大变化。而且对旧市场周边实施“限货”，客观上造成了日常需要货运车辆的钢铁贸易市场商户无法正常进行经营活动，而造成该事实的原因又不能归咎于某一方当事人。因此，“限货”措施符合情势变更情形。
由于“限货”在2013年7月1日正式实施，此前租赁场所均能够正常使用，因此不宜认定在“限货”措施实施之前已经发生了情势变更。至于解除合同的时间，则需要具体情况具体分析。如提出解除合同的一方当事人向对方发出书面解除合同通知的，则以通知到达对方的时间为解除合同时间;没有向对方发出书面解除合同意思表示的，则以起诉请求解除合同之日视为发出通知，因此起诉材料送达对方签收之日，视为合同解除日。（南方都市报）
